Goldene Regeln bei Finanzierungen


Grundsatz Nr. 1
Schonung des Eigenkapitals z.B. durch Vermeidung einer unnötigen Tilgung (d.h. Eigenkapitalvernichtung) und Aufbau eines Vermögens auf der Habenseite.

Grundsatz Nr. 2
Lange Darlehenslaufzeit schlägt (zumindest bei einer Niedrigzinsphase) eine kurze Laufzeit. Bedenken Sie, dass Sie die derzeitig günstigen Darlehenszinsen später bei einem eventuellen Verkauf der Immobilie auch an den Käufer weitergeben können und dies den Verkaufspreis der Immobilie in der Regel anhebt.

Tipp: Gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB können Sie nach 10 Jahren ab Vertragsbeginn mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten den Darlehensvertrag kündigen. Falls Sie also eine lange Laufzeit von z.B. 30 Jahre vereinbaren, binden Sie die finanzierende Bank einseitig an diese lange Laufzeit und ggf. niedrigen Zinskonditionen. Selber genießen Sie aber das einseitige Recht, jederzeit ab dem 10. Jahr der Laufzeit zu kündigen. Eine riesengroße Chance bei den derzeitig historisch niedrigen Zinssätzen, lange Laufzeiten zu vereinbaren. Sie sollten aber zusätzlich immer komplette Ausstiegsmöglichkeiten vor dem 10. Jahr vereinbaren. Nur dann sind Sie wirklich frei.

Grundsatz Nr. 3 
Achten Sie unbedingt auf Ihre Flexibilität

Machen Sie Ihr Finanzierungskonzept so flexibel  wie möglich.

Ganz wichtig: Flexibilität bedeutet hier vor allem nicht (nur) eine Einräumung von Sondertilgung, sondern eher mal genau das Gegenteil, d.h. den kompletten Verzicht der Bank auf eine Tilgung (ggf. unter Abtretung anderer Sicherheiten), welche sich auf der Habenseite bei einem gegenfinanzierenden Kapitalaufbauplan entwickeln können. Wir möchten es der Wichtigkeit halber nochmals betonen. Flexibilität heißt in erster Linie Liquidität auf der Habenseite. Nur wer liquide ist, ist wirklich flexibel. Wer tilgt, nimmt sich diese Flexibilität und führt einem Fremden (z.B. der Bank) Gelder zu und macht diese tendenziell dann in Ihren finanziellen Möglichkeiten flexibler!  Treffender zusammengefasst: Wenn Sie nicht tilgen muss die Bank auf liquide Mittel verzichten und umgekehrt. 

Flexibilität heißt natürlich auch mal die Vereinbarung einer kompletten Ausstiegsmöglichkeit (wie z.B. beim CapZinsmodell möglich) aus dem gesamten Vertrag mit allen Verbindlichkeiten. Eine kleine Sondertilgungsmöglichkeit bringt Ihnen in der Regel überhaupt nichts. Sie sind dann nämlich mit allen der Bank gegebenen Sicherheiten weiterhin in der Verpflichtung und an die finanzierende Bank gebunden. Im Gegenteil, die Sondertilgung vernichtet wieder nur Ihr Eigenkapital mit allen oben beschriebenen Nachteilen. Wenn Sie schon aus der Finanzierung aussteigen wollen, dann machen Sie es bitte richtig und zu 100 %.

Bedenken Sie ebenfalls, daß im Falle einer Währungsreform (entspricht dem volkswirtschaftliches Big Bang Szenario) oder bei einer länger andauernden gallopierenden Inflation (Delated Bang Szenario) Sie der Gewinner sein werden, wenn Sie bestimmte Grundsätze berücksichtigen.

1. Keine Tilgung bei der Finanzierung. Anstattdessen Aufbau eines Guthabens auf der Habenseite!
2. Reinvestion dieses Guthabens zum größten Teil in Sachwerte (Gewerbeimmobilien, Immobilienfonds etc.) und sachwertnahe Unternehmsanteile (z.B. Gold, Rohstofffonds oder dividendennahe Aktienfonds)

Wenn nun im schlimmsten Fall (durch Kriege, Währungsreform z.B. zur Schuldentilgung des Staates) die Währungen irgendwann (und wie immer "für fast alle" überraschend) zusammenbrechen, d.h. im Wert auf Null gesetzt werden (wovon wir zwingendermaßen aufgrund der total überschuldeten Staatshaushalte ausgehen) oder auch über eine galoppierende Inflation, welches diesen Zusammenruch der Systeme etwas verzögert, werden logischerweise gleichzeitig auch Ihre Schulden im Wert auf Null gesetzt. Auf der anderen Seite besitzen Sie dann aber Sachwerte, welche durch fremde Gelder finanziert  – und dann per Saldo quasi durch Gelder Fremder (Fremdmittel)  "geschenkt" – wurden. Genauso haben es uns die großen internationalen Banken, Großkonzerne und Versicherungen seit Jahrhunderten vorgemacht. Ein solches Konzept (unter Einsetzung von Fremdmitteln) schützt Sie also nicht nur in großen Krisen vor Kapitalverlust, es schafft Ihnen nicht nur Sicherheit sondern es führt sogar dazu, daß Sie von der Krise profitieren. Aber nur dann, wenn Sie dafür Fremdkapital (das Geld der Bank, welches man Ihnen geliehen hat) eingesetzt haben. 

Sie glauben nicht an dieses Szenario? Das spricht für Ihren optimistischen Blick.
Hier können Sie sich zusätzlich den sich sekündlich erhöhenden Schuldenstand von Deutschland anschauen (Schuldenuhr, Quelle Bund der Steuerzahler).

Lassen Sie sich nichts vorgaukeln von einer stabilen Währung, einem ominösen Vater Staat oder einem einfachen Strickmuster bei der Finanzierung getreu dem Muster " was man hat, hat man" etc..  Denn was man Anderen zufließen lässt (z.B. über ratierlichen Tilgungsdienst), hat man eben nicht mehr. Handeln Sie nicht wie der Mainstream,  sondern handeln Sie von der Idee her wie die großen internationalen Unternehmen, also gegen den Strom, d.h. antizyklisch und autonom. Dann werden Sie auch in größten Krisen nicht kalt erwischt und immer der Gewinner sein. Wir helfen Ihnen dabei gerne.

An dieser Stelle wollen wir es nicht unberücksichtigt lassen die Wichtigkeit zu betonen, sich aufgrund des neuen Bonitätsprüfungsmechanismus der Banken – Basel II – ein ausreichend großes Liquiditätspolster zu schaffen (z.B. im gewerblichen Bereich durch Leasing anstatt Finanzierung).


Sprechen Sie uns rechtzeitig an, wenn Sie in der Zukunft vorhaben, etwas zu finanzieren oder sich auf ein Basel II-Rating Ihrer Bank vorzubereiten.